丰台今年卖地，二、三、四环齐上阵，北京卖地限价这么多年也是在丰台这儿开了口子，好不热闹；新房项目也是前浪还没到沙滩上，后浪已经拍过来了，新房库存也依然稳定在全京城的前三。

  关于丰台地块拍卖，关于丰台新房项目，关于丰台的规划发展，你都有啥想分享的，

  截至今天（11月19日），丰台已经成功出让5块住宅用地，总成交金额166.665亿。

  这5块地分别是年初1月4日出让的大瓦窑板块的中建和颂九里、京能西贤府，羊坊的中建壹品花香壹号3块地，还有时隔9个多月，在10月底出让的三环金茂东铁营地块和四环金隅丰科园地块。

  2024年还有40多天就过完了，丰台显然不能就这样，也不能允许自己就这样结束这一年。

  所以，它祭出了新宫“回锅肉”地块和万泉寺“不限价”地块，一个起始价24.32亿，一个起始价则直接超过110亿。

  包哥大概算了一下，这两块地即使底价成交，也会让丰台土地拍卖的总成交金额突破300亿大关。

  这次地块变“回锅肉”，地块信息也发生了变化，能够说是大幅度调整了地块参数。

  原本NY030地块，就分为南北两块整体出让，这次只先出让其中的的一块，土地面积从原来的5.39万方下降至3.04万方。

  甚至丰台为了把这块地卖出去，地块的容积率都由原来的2.5直接降到了2.0。

  环线位置很好，南三环以里，到二环的直线地块北边直线距离六七百米就是丽泽商务区，这一片是丰台多重点发展了很多年的区域，实打实的10W+豪宅区。

  万泉寺地块自身没什么配建要求，但建筑控制高度达到80米，还有就是容积率高达2.8。

  目前包哥收到的对于0024地块的诟病主要是地块东南侧有3条铁轨交汇，担心后期噪音问题会很大。

  这个地块还有一点非常受关注，就是万泉寺地块不再限制地价，也不再限制住宅销售指导价。

  什么意思？就是丰台万泉寺地块，重新把定价权交给市场，地价只要有人竞拍就不不限制上限价，真正的完成“价高者得”。

  后期住宅销售方面，也不会再限制指导价，夸张点说就是“想卖多少钱卖多少钱”。

  万泉寺地块的土拍规则调整，确实是一个积极的信号。它可能意味着，北京楼市延续了8年的限价，终于要结束了。

  规自委官方也表示，这是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。

  包哥为什么总说丰台急，除了它着急完成土拍任务，还在于它新房项目也是着急入市。

  11月16日，中国金茂用两款充满京味的短视频，带出了北京新项目的案名：金茂璞逸丰宜。

  同在北京东南三环边，金茂曾打造过东叁金茂府、永定金茂府，为何突然改了画风。或许，新CEO陶天海想淡化“府”系的色彩，那是前任CEO李从瑞的作品。

  当花姐看到新案名之后，有两个反应：1、案名太长，6个字，很拗口，难成记忆点；2、最具标识性的“金茂”品牌被弱化了。

  对于绝大多数购房者来说，“金茂”才是最大的IP。“金茂府”、“金茂悦”把金茂的品牌擦得锃亮，三个字的案名，也非常有力量、好记。

  不怕大家笑话，花姐在写此篇稿子时，脑海里翻腾着，试图去记住这个新案名，但感觉还是蛮难的。

  不过，这依然不防碍它成为丰台豪宅的“背刺”者，它会在售价、会所、产品上，对丰台现有的几个豪宅项目，做全面降维打击。

  10月23日拿地，10月30日公布总平图，11月15日公布案名；截至11月中旬，监理、设计单位、承建商、物管方、土护降工程、售楼处软装等招标工作，已经全部完成。

  一个鲜为人知的小秘密，在参加丰台东铁营地块的招拍挂之前，金茂就已经被内定了，没有对手，以40.13亿元底价成交。

  它分FT00-0512-0010和FT00-0512-0015两个地块，一北一南，总建筑面积10.23万平方米，其中地上建筑面积7.21万平方米，楼面价5.75万/平米，销售指导价却高达10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。

  比如：中环悦府楼面价6.82万元/平米，销售指导价却仅有9.5万元/平米，缝差2.68万元/平米；中海丰和叁號院楼面价为6.2万元/㎡，销售指导价9.2万元/平米，缝差3万元/平米；中建云境楼面价6.8万元/㎡，销售指导价9.2万元，缝差2.4万元/平米；君礼著，楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/㎡，缝差3.7万元/㎡。

  一般来说，地块的缝差达到2万元/平米以上才有钱赚，璞逸丰宜的售价有足够的弹性空间。

  如果它卖10万元/平米，缝差4.25万元/平米，将直接吊打君礼著——供应354套、网签151套，成交均价10.27万元/平米；

  如果它卖9万元/平米，缝差3.25万元/平米，将直接吊打中环悦府——供应326套、网签29套，网签网签价约9.2万元/平米；

  如果它卖8.5万元/平米，缝差2.75万元/平米，将直接吊打中海丰和叁號院——供应415套、网签43套，网签网签价约8.84万元/平米；

  如果它卖8万元/平米，缝差2.25万元/平米，将直接吊打中建云境——供应838套、网签69套，网签网签价约8.26万元/平米；

  原因在于两方面，一是初始地价定得较低，二是以底价成交，而中海丰和叁號院的溢价为6.67%，中建云境、中环悦府、君礼著都是溢价15%。

  如果璞逸丰宜的地价也溢价15%，楼面价会达到6.6万元/平米，它与对手们的价格上的优势就不明显了。

  当然，金茂能以底价到手，除了丰台区给政策，也赶上了好时机，丰台楼市库存逼近1万套，地并不好卖。前面推出的几块，有流拍的，有延长的，有缩小入市的。

  一边是压低底价，一边是拉高销售指导价。据说，璞逸丰宜的销售指导价是参照君礼著定的，但后者可是溢价15%拿地的。

  前两天的11月15日，金茂就公布了项目案名，并不是大家盛传的“金茂府三期”，而是从未在北京出现过的璞系产品。

  具体案名叫“金茂璞逸丰宜”，讲真这名字是真的拗口，包哥电脑输入法都得适应好久。

  金茂的璞系产品，目前在一线城市没有代表作，有两个项目一个在西安，一个在成都。

  从目前地块的公示文件看，北地块容积率只有1.9，规划了8栋5-16层住宅，南地块容积率2.7，规划了6栋14-18层住宅。

  一直要写璞逸丰宜的公示文件，因为连续出差，还有视频拍摄急活，始终没座下来写，但是一直记着这件事。

  周五偶感风寒，脖子动弹不动，但是能坐下来码字。这一幕像极了当下心事重重的北京楼市，欲罢不能还要赶路。

  嗯，没错，过去我们说，北京的产品力过去是「三个月一迭代」。这一次迭代，可能要比过去更为惨烈，更为血腥。‍‍

  我只能说，从今年的12月开始，会到明年底，惨烈到血腥，是房企的生死淘汰赛。

  这也意味着，北京楼市，特别是豪宅产品力你追我赶背景下，一边卖房一边退房的情况可能会加剧。

  在璞逸丰宜之前，北京只有昌平的龙湖观萃有「首层架空」，还是参加「好房子大赛」奉旨架空。

  你千万别认为昌平给首层架空开了先例。据说，龙湖观萃到了取证环节，傻眼慌了神，和昌平区有关部门反复拉磨，花了大量时间和精力，错过了很多营销节点。

  这也传递一个信号：「首层架空」这件事，在北京层面得到认可，金茂是首家，虽然是首层局部架空。

  原因是，在南方市场，「首层架空」不计入容积率。但在北京，此前「首层架空」要计入容积率，损失货值。

  文件名叫《好住房技术导则》，由中国工程建设标准化协会标准出品，是官方主导和推动。

  从出品方的身份推测，这是妥妥的顶层设计。不要问我们怎么知道的，问了也不能说。

  小伴熟悉的北京城建、万科、绿城都是参编单位，可以问他们。估计北京城建的玺院这下可以奉旨吹牛。

  这也没有错。当前的楼市，各区拿到了尚方宝剑，且有金茂开了先例，各区会在卖地核心竞争力甘心落下风吗？

  而且，《好住房技术导则》预留出很多狠活，比如底层庭院、屋顶花园、生活阳台、服务阳台、垂直绿化、入户花园等。

  华润、中海、保利、招商们，会放弃这些肥肉，还是放手一搏，你猜！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  金茂只是赶巧开个先例，华润、中海、保利、招商在拿地时谈条件，会置若罔闻，然后在卖房时甘心束手就擒吗？

  卫生间地面容易湿滑，卫生器具多容易磕碰，老年人极易摔倒，且卫生间空间小，摔倒后很容易堵住内开门，导致难以救援。

  市场上在售的10w+豪宅，居然很多是向外开启。当你在吹嘘昂贵石材时，是否想到生命的最基本保障？

  2.玄关可以在一定程度上完成防偷窥效果，并应为视频监控、消毒设备、照明一键控制开关等预留电源点位。在此基础上具备换鞋存放、收纳外套背包和雨具、拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能。

  表哥去过很过在售的10w+豪宅，玄关处设计拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能的，很少见。

  好房子要求，电梯轿厢长边不应小于1.6米，短边不应小于1.5米，电梯轿厢门净宽不应小于0.9米。

  要知道，这不是医用担架车的尺寸，而是救护车配置的铲式担架，尺寸不能再小了。

  查了《住宅设计规范》中北京的规范要求，候梯厅深度≥1.5米，表哥也是吓了一跳。

  因为这在某种程度上预示着，电梯的尺寸配置要凭开发商良心了。有良心的开发商，才能满足紧急救援时的担架要求。

  要提醒买房人，特别小心天天抠利润的开发商，这类公司能省则省，只可能做满足强制规范的配置。

  也就是说，在市场之间的竞争极其惨烈的北京楼市，开发商肯定会手持尚方宝剑，玩命卷产品。

  再比如人行主入口，开到距离南北两个道路交叉十字路口很近的位置，居然还不是人行车行一体化设计。

  要知道，业主如果在主大门下车，只能停在马路边。如果是雨天，还要淋上一阵雨步入社区大堂。

  我们也只是简单地看报规总图，就发现这样一些问题。再比如，某间位置间距不能够满足消防等等。

  当然，公示要求的确不强制要求细化合规，只是征求红线外业主意见，金茂接下来也会深化总图。我们也会陆续给小伙伴们汇报最新的产品信息。

  比如：海淀保利建工嘉华天珺的会所在东地块，昌平北京国贤府的会所在北地块，门头沟长安华曦府的会所设在西地块，朝阳北京宸园的会所设在西区，城建宋庄项目的会所设在南区。

  它的北区，地上建面3.89万平米，容积率1.9，南区地上建面3.32万平米，容积率2.7。在公布总平图上，只写了综合容积率2.16。

  很明显，北区的条件强于南区，大户型、会所等，肯定放在北区无疑。那南区怎么办呢？

  中国金茂得到了一个特批，允许首层设架空层。北区4为首层局部架空、南区3为首层全部架空。这也是北京第二个、南城首个有首层架空层的楼盘，另一个是昌平的龙湖观萃。

  有了架空层，璞逸丰宜就出现了奇迹：北区有一个约2300平米的下沉会所，还有一个近1000平米地上架空层会所，南区有一个近300平米的地上架空层会所。三个会所加起来，达到3600平方米，占整个小区计容建面的5%，这是非常罕见的。

  中海丰和叁號院的下沉会所约1300平米，含会客厅、游泳池、健身房、钢琴房、台球厅、棋牌室、瑜伽房等；中环悦府的下沉会所约1000㎡，包含了游泳池、健身房、影音室、全龄阅读区、家宴厅等；中建云境的下沉会所1800平米，有游泳池、健身房等。

  这些会所的功能，其实大同小异，无非就是小区的私宴场所，运动设施等，用的都是地下空间。

  而璞逸丰宜最大的亮点，就是两个地上架空层会所。会所在地上和在地下，体验感完全是不一样的。

  另外，它的总平图上还有个瑕疵，在下沉会所旁边标出的两处“配套楼”，没有见到实体楼。

  关于产品设计，璞逸丰宜和中环悦府用了同一家建筑规划设计公司——北京弘石嘉业建筑设计有限公司，它在保利建工嘉华天珺上犯了消防上的低级错误。

  截至目前，璞逸丰宜的户型图尚未公开，但透过总平面图，可窥见其赠送面积之大，力透纸背。

  在总平图公示时，花姐预计它有四类户型：北区150平米、168平米和192平米，层高以3.12米为主，3#层高为3.25米；南区140平米，层高为3米。目前的消息是，户型面积在130平米至190平米之间。

  璞逸丰宜每款户型，南面全部设有内嵌式阳台，赠送一半面积；北面有2-3处为设备平台和挑空，也变成室内面积，全赠送。

  花姐预计，这个赠送尺度，将全面超越了中环悦府。因为，璞逸丰宜南向阳台宽2.5米，而中环悦府只有1.5米。

  它地上10层、地下1层，楼高31.7米、单层层高3.17米。花姐测算它的户型建面约为168平米，南面2个阳台和北面3个设备平台，共计赠送面积约22平米。一梯两户，它的实际得房率能够达到95%。

  反观中环悦府166平米户型，赠送面积只有13平米左右——虽然南向三面也实现了全部有内嵌阳台。而中建云境和中海丰和叁號的南面，依然有一个房间只送了飘窗。

  前一阵子，有海淀的老业主们公开提意见：强烈反对某个新项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。

  不过，璞逸丰宜有一个线万平米，在寸土寸金的西南二环外。它将于2024年11月28日揭开，是璞逸丰宜的后浪。

  而且丰台新房的每个热门区域，基本上都会有竞品项目存在，比如诸神乱战的大瓦窑板块，南中轴辐射的大红门板块，还有公园IP的南苑板块，就连最南边的羊坊都有俩项目贴面竞争，每个区域都有那么一撮新盘。

  丰台新房市场2024年前10月一共成交2470套房子，平均每月去化247套。

  没有对比就没有伤害，丰台今年前10个月的新房成交连去年12个月的一半都没有，只有不到47%。

  而且包哥还拿到一个数据，就是丰台现在新房的库存量接近10000套，按照现在的去化速度，至少还需要40个月，也就是3年多的时间才能消耗完毕。

  重要的是，接下来，丰台新地块如果成功出让，这在某种程度上预示着丰台又会有一批新项目入市。

  除了已经公布案名的金茂璞逸丰宜外，金隅丰科园项目也马上就有动静，还有万泉寺新地块和新宫新地块，这四个新项目未来入市的住宅面积将会有：

  这36万多平住宅供应，如果按照套均140平米计算，都得有接近2600套房子。

  这下你明白包哥开头说的“前浪还没到沙滩上，后浪已经拍过来了”，是个啥状况了吧。

  但丰台为了去库存，开发商为了快速回款，都已经在明里暗里调低价格了，包哥之前也分析过：

  在越来越多的库存积压在那儿，在越来越贵的人力成本摆在那儿，丰台着急是情理之中的事儿，新房价格调低也不再是什么新鲜事儿。

  但有拿地成本卡在那儿，谁也不会亏本卖，只是让利挣得少点而已，而我们能做的就是在开发商“良心发现”后，以一个合理的价格入手自己想要的房子，降低当“冤大头”的几率。

  3. 购买首套140平方米以下住房，契税按1%征收；140平方米以上，契税按1.5%征收；

  4. 购买二套住房，140平方米以下的，契税税率为1%，140平方米以上的，契税税率为2%。

  这政策，对于尽是140平产品，总价千万“豪宅”的丰台新房是一个好处，因为他能实打实帮你省个几十万。